Bilakah masa anda membuat pinjaman semula?

Sumber:www.asasteguh.com/2009/08/refinancing-housing-loanpinjaman-semula.html
Bilakah masa anda membuat pinjaman semula?

Bilakah anda perlu untuk membuat pinjaman semula (refinancing) pinjaman rumah? Ada beberapa faktor yang perlu anda pertimbangkan sebelum membuat keputusan untuk membuat pinjaman semula, antaranya :-

1. Mengambilkira tempoh pembayaran balik kerana ianya melibatkan kos-kos seperti kos guaman (legal fees), kos penilaian (valuation fees), disbursement fees, penalti bayaran awal (penalty on lock in period). Walaubagaimana pun terdapat kos-kos tersebut di serap oleh bank yang di kenali sebagai pakej Zero Moving Cost.

2. Penurunan kadar faedah lebih daripada 2% daripada kadar faedah pinjaman asal.

3. Penalti yang di kenakan oleh pihak bank sekiranya bayaran penuh di buat dalam tempoh lock in period. Kebiasaannya penalti di kenakan sebanyak 3% daripada jumlah pinjaman asal di sebabkan bayaran penuh dibuat (full settlement) dalam tempoh lock in period di mana kebiasaannya tempoh tersebut dalam jangkamasa 5 tahun.
4. Nilai semasa rumah mestilah melebihi daripada baki pinjaman asal kerana pihak bank akan memberikan pinjaman 90% atau kurang daripada nilai semasa rumah.

5. Mencari bank-bank yang menawarkan pakej yang terbaik bersesuaian dengan pendapatan dan perbelanjaan, anda perlu berurusan dengan beberapa buah bank atau institusi kewangan tempatan untuk mendapatkan tawaran yang terbaik. Shopping around ialah kaedah yang terbaik supaya anda dapat membuat perbandingan terhadap tawaran yang di buat. Oleh yang demikian, anda perlu mengetahui beberapa terminoloji yang di gunakan seperti berikut :-
a. Zero Moving Cost – Semua kos di tanggung oleh pihak bank seperti stamping fees, legal fees, valuation fees dan disbursement fees.
b. Non Moving Cost – Anda menanggung semua kos-kos seperti di para 5a.
c. Penalty – Caj yang di kenakan sekiranya pembayaran penuh (full settlement) di buat dalam tempoh lock in period.
d. Lock in period – Satu tempoh di mana pihak peminjam tidak di benarkan untuk membuat pembayaran penuh dan sekiranya melanggar peraturan ini akan di kenakan penalti.
e. Margin of Finance (MOF) – Jumlah margin pinjaman yang di luluskan seperti 90% daripada jumlah nilai semasa.
f. Flexi Loan – Pakej pinjaman yang membolehkan peminjam membuat pengeluaran lebihan bayaran ansuran bulanan yang terkumpul.

Setelah mempertimbangkan perkara2 diatas barulah anda membuat keputusan samada perlu atau tidak untuk meneruskan hasrat membuat pinjaman semula. Mengambil kira keadaan semasa di mana Base Lending Rate (BLR) ialah 5.55% berkemungkinan inilah masa yang terbaik di samping faktor-faktor yang di sebutkan diatas terutama apabila pinjaman asal anda sudah melebih 5 tahun di mana pada masa tersebut kadar faedah pinjaman asal anda melebihi 6%.

Refinancing Housing Loan/Pinjaman Semula Pinjaman Perumahan 2
Posted by Zul BM Asasteguh | | 0 comments »

Sebelum membuat keputusan untuk refinancing (memandangkan proses ini agak remeh dan merumitkan serta mencabar kesabaran anda), perkara-perkara perlu anda pertimbangkan :-

1. Apakah objektif atau tujuannya membuat refinancing? (Cthnya : Mendapatkan kadar yg rendah, mengurangkan bayaran ansuran bulanan, membayar hutang2, mendapatkan lebihan wang utk pelaburan, pelajaran anak2, simpanan utk persaraan.)
2. Apakah nilai pasaran semasa (current market value)rumah anda?
3. Apakah pilihan anda tehadap tawaran oleh bank2 perdagangan/institusi kewangan? (Flexi package, konvensional, Islamik, kadar faedah, kadar tetap, penalti cepat bayar atau lock in period).
4. Berapakah baki semasa pinjaman anda (balance of full settlement)?
5. Baki tempoh pinjaman? Kadar faedah pinjaman yg sedia ada).
6. Adakah anda masih dalam tempoh lock in period?
7. Berapakah jumlah penalti yang di kenakan sekiranya pinjaman yg sedia ada masih dalam tempoh lock in period?
8. Bagaimana pula dengan MRTA? Bolehkan anda mendapatkan pulangan bakinya nanti?
9. Apakah status geran rumah anda? (terutamanya utk jenis bertingkat spt kondominium, apartment)

Setelah mengambil kira perkara2 di atas barulah boleh membuat keputusan samada refinancing ini dapat memberikan manfaat yang maksimum dan terbaik.

Selalunya tempoh proses refinancing ini mengambil masa selama 3 - 4 bulan samada utk mendapatkan lebihan wang atau proses tamat.

Contoh refinancing dengan penalti (pinjaman anda masih dalam lock in period dimana kebiasaannya lock in period ini diantara 3 - 5 tahun tertakluk kepada pakej). Kebiasaannya juga penalti yang dikenakan adalah 3% daripada jumlah pinjaman asal atau baki pinjaman semasa (jarang belaku).

Encik Ahmad membuat pinjaman perumahan dgn Bank ABC spt maklumat berikut :-

* Harga pasaran rumah - RM600,000.00
* Jumlah pinjaman asal - RM450,000.00
* Tempoh bayaran balik - 30 tahun
* Baki tempoh bayaran balik - 28 tahun.
* Bayaran ansuran pinjaman semasa - RM2,994.00 sebulan
* Lock in period - 5 tahun
* Baki semasa (full settlement) - RM 435,252.00
* Penalti yg dikenakan berdasarkan 3% drpd jumlah pinjaman asal - RM 13,500.00
* Kadar faedah semasa - BLR + 0.25% = 7.00%

Encik Ahmad membuat pinjaman semula dgn Bank XYZ dengan kadar faedahnya BLR - 2.00% bersamaan dengan 4.75% ( BLR semasa 5.75% - 2.00% = 4.75%). Beliau membuat keputusan untuk mengekalkan tempoh pinjaman selama 28 tahun. Dengan jumlah pinjaman semula sebanyak RM 448,752.00 ( Baki semasa di campurkan dengan penalti yg di kenakan berjumlah RM 13,500), beliau perlu membuat bayaran ansuran RM2,417.00 sebulan.

Berapakah jumlah bayaran ansuran bulanan yg dapat beliau jimatkan dengan tempoh yang sama dengan pinjaman asal iaitu 28 tahun? Beliau dapat menjimatkan RM 577 sebulan. Beliau secara tidak langsung dapat menjimatkan jumlah faedah yang di kenakan terhadap pinjamannya.

Berbaloikah Encik Ahmad membuat pinjaman semula ini? Anda jawab sendiri.....................

Jadi dapatlah Encik Ahmad menyimpan RM 577 sebulan kedalam Amanah Saham Bumiputra (ASB) utk persediaan persaraannya nanti atau menyimpannya di Tabung Haji utk menunaikan fardu hajinya pada tahun 2014 suami isteri dgn jumlah terkumpul lebih kurang RM35,000.00.

Bersambung lagi....... Read more!