Property Loan Insurance - MRTA vs MLTA

Sumber:wsahabat.blogspot.com/2009/02/property-loan-insurance-mrta-vs-mlta.html
Di sini saya ingin berkongsi sesuatu tentang MRTA/MDTA dan MLTA kepada anda pemilik rumah / pembeli rumah yang mungkin ada di antara kita yang tidak tahu, atau pernah atau biasa dengar, tapi tahukah anda maksud sebenar? Ok saya mulakan secara asas apa itu Property Loan Insurance (Perlindungan Pinjaman Perumahan).


Mortgage Life Insurance

Mortgage Life Insurance adalah satu jenis perlindungan dimana ianya akan melindungi dengan membayar atau melangsaikan hutang peminjam apabila berlaku kematian atau TPD (Total Permanent Disability) sebelum pinjaman dibayar sepenuhnya.

Pada asasnya terdapat 2 jenis mortgage life insurance di pasaran iaitu MRTA/MDTA (Mortgage Reducing/Decreasing Term Assurance) dan Mortgage Level Term Assurance (MLTA)

Mortgage Reducing Term Assurance (MRTA) atau Mortgage Decreasing Term Assurance (MDTA)

MRTA/MDTA adalah jenis perlindungan direka untuk melindung peminjam daripada kematian atau TPD (Total Permanent Disability).

MRTA/MDTA adalah jenis polisi perlindungan yang ringkas dan sudah menjadi kebiasaan dan polisinya diterima pakai apabila peminjam ingin membuat pinjaman perumahan.

Cara bayarannya adalah di bayar secara ‘upfront’ sekaligus. Peminjam boleh memilih jumlah dan berapa lama dia ingin membayar perlindungan tersebut dan bergantung kepada jumlah pinjaman, umur dan jantina.

Mortgage Level Term Assurance (MLTA)

MLTA berlainan sedikit dari MRTA/MDTA dan menawarkan peminjam yang inginkan perlindungan nyawa, simpanan dan pulangan.

Ianya boleh dibayar secara tahunan, setengah tahun, bulanan dan pemegang polisi boleh memilih untuk mempunyai jenis-jenis perlindungan selain dari kematian dan TPD.

Jumlah yang perlu di bayar bergantung kepada jenis perlindungan yang ingin di miliki.

Perbandingan antara MRTA/MDTA dan MLTA

MLTA

1. Polisi boleh dipindah antara bank apabila peminjam ingin membeli rumah baru atau refinance pinjaman kepada bank lain.
2. Anda hanya perlu membeli sekali sahaja, dengan jumlah yang sama, anda tidak perlu untuk memeriksa tahap kesihatan anda.
3. Bayaran akan dikira dan dicampur sebagai simpanan atau simpanan dengan keuntungan. Nilai wang boleh digunakan untuk mengurangkan atau membayar habis pinjaman perumahan anda. Sekaligus boleh mengurangkan tempoh bayaran pinjaman,

MRTA/MDTA

1. Polisi akan kekal kepada satu bank sahaja, jika anda ingin refinance atau membeli rumah baru, polisi baru akan dikenakan mengikut harga rumah tersebut.
2. Selalunya setiap kali anda ingin refinance, anda perlu buktikan bahawa anda adalah sihat untuk polisi MDTA.
3. Tidak mempunyai nilai sebagai simpanan.

Part 2
Sumber:wsahabat.blogspot.com/2009/04/mrta-vs-mlta-bahagian-ii.html
MRTA vs MLTA - Bahagian II

Hari ini saya ingin berkongsi tentang perlindungan (insurans) pinjaman perumahan. Seperti yang telah saya tulis pada artikel lepas (Property Loan Insurance - MRTA vs MLTA), secara asasnya terdapat dua jenis perlindungan pinjaman yang diterima pakai untuk melindungi peminjam, iaitu MRTA dan MLTA.

Saya percaya masih terdapat ramai antara kita yang masih keliru atau tidak faham tentang MRTA dan MLTA. Hari ini saya akan menerangkan lebih terperinci melalui graf supaya kita dapat gambaran bagaimana kedua-dua jenis perlindungan pinjaman ini bekerja/berfungsi.

Sebelum saya bercerita panjang lebar, ingin saya mengingatkan anda bahawa, tujuan utama insurans/takaful diwujudkan adalah untuk perlindungan, dalam kes di bawah, ianya bertujuan untuk melindungi peminjam dari hutangnya kepada pihak bank.

Kita mulakan dengan MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance)

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance)

Apa akan berlaku sekiranya berlaku kematian / musibah ke atas peminjam?

Daripada graf di atas, garisan putus-putus berwarna kuning menunjukkan berlaku kematian pada tahun ‘X’, secara automatik baki pinjaman perumahan akan dijelaskan oleh syarikat insurans/takaful kepada pihak bank. Setelah itu, waris tidak perlu menanggung hutang atau beban pinjaman perumahan yang ditinggalkan si mati kerana ianya telah dilangsaikan oleh syarikat insurans/takaful tadi.

Akan tetapi, jika tiada musibah / kematian berlaku ke atas peminjam?,

Daripada graf di atas, dapat kita lihat bahawa perlindungan pinjaman ini adalah jenis menurun, ianya selari mengikut baki pinjaman pada pihak bank. Pada akhir tempoh bayaran pinjaman, sudah tentu rumah tersebut menjadi hak milik 100%, akan tetapi bayaran (premium) perlindungan jenis ini tidak mempunyai nilai, ia akan menjadi susut mengikut baki pinjaman. Ini bermakna, mereka yang menggunakan perlindungan jenis ini tidak dapat apa-apa nilai dari bayaran perlindungan pinjamannya sewaktu dia membuat pinjaman pada awal pembelian rumahnya itu.

Bagi pendapat saya ianya adalah sesuatu yang merugikan walaupun ianya satu jumlah yang kecil (bagi sesetengah pihak), lagi bertambah buruk jika bayaran MRTA tersebut di masukkan ke dalam pinjaman perumahan, ini akan melibatkan kadar keuntungan bank dan tempoh bayaran yang lama. Sebagai contoh:

[MRTA (RM) x % (keuntungan bank) x Jumlah Tahun] + MRTA (RM) = RMXX,XXX.XX

[RM5000 x 8% x 30] + RM5000 = RM17,000

daripada kiraan di atas, mereka yang mahu MRTA di masukkan ke dalam pinjaman sebenarnya membayar RM17,000 dan pada akhir tempoh bayaran pinjamannya, MRTA RM17000 itu tidak akan dikembalikan kerana ianya tidak mempunyai nilai pada waktu itu.

Berlainan pula perihal kepada perlindungan pinjaman jenis MLTA, mari kita lihat apa perbezaannya.

MLTA (Mortgage Level Term Assurance)

Apa akan berlaku sekiranya berlaku kematian / musibah ke atas peminjam?

Daripada gambarajah di atas, garisan putus-putus berwarna kuning menunjukkan berlaku kematian / muhibah pada tahun ‘X’, secara automatik baki pinjaman perumahan akan dijelaskan oleh syarikat insurans/takaful kepada pihak bank. Setelah itu, waris tidak perlu menanggung hutang atau beban pinjaman perumahan yang ditinggalkan si mati kerana ianya telah dilangsaikan oleh syarikat insurans/takaful tadi. Dalam waktu yang sama, baki perlindungan (pampasan) juga akan di serahkan kepada waris.

Ini bermakna, sebagai waris tidak perlu menanggung beban hutang pinjaman dan akan mendapat baki pampasan dari syarikat insurans/takaful. Berapakah nilai yang akan diperolehi oleh waris? Saya buat contoh kiraan seperti di bawah:

Pinjaman dari pihak bank = RM250,000
Jumlah perlindungan = RM250,000
Baki pinjaman bank ketika peminjam meninggal dunia = RM200,000

Jadi, waris akan mendapat:

(Jumlah Perlindungan – baki pinjaman) = pampasan
RM250,000 – RM200,000 = RM50,000 (akan diserahkan kepada waris dalam masa 30 hari)

Di dalam situasi begini, secara tidak langsung si mati telah meninggalkan 2 perkara kepada orang tersayang (waris) iaitu, rumah dan wang ringgit untuk digunakan dalam meneruskan kehidupan.

Bagaimana pula jika tiada musibah / kematian yang berlaku? lihat gambarajah di bawah:

Perlindungan pinjaman jenis ini bersifat rata dan berterusan, sekiranya pinjaman dapat dijelaskan sehingga tahun terakhir, sudah tentu rumah tersebut 100% menjadi hak milik peminjam tersebut, apa akan jadi kepada MLTA?

Dari graf di atas, dapat di lihat bahawa, perlindungan masih lagi aktif, ianya boleh digunakan untuk tujuan membeli rumah baru tanpa perlu membeli perlindungan baru dari syarikat insurans/takaful atau bank. MLTA juga boleh dijadikan sebagai asset atau simpanan skim pencen anda sendiri. Lihat gambarajah di bawah untuk lebih memahami maksud saya:

Daripada gambarajah di atas, garisan putus-putus berwarna ungu menunjukkan nilai simpanan yang terdapat di dalam perlindungan jenis ini. Anda yang menggunakan perlindungan jenis ini dapat menggunakan nilai ini sebagai aset untuk digunakan pada masa hadapan.

Salah satu sifat perlindungan jenis MLTA adalah ianya mempunyai nilai bagi setiap ringgit yang dikeluarkan oleh anda yang menggunakan perlindungan jenis ini, dan setiap nilai ringgit itu akan terus membesar dari masa ke semasa. Kita boleh katakan ini sebagai simpanan. Pada hari ini, berapa ramai antara kita mempunyai simpanan? Jika ada tahniah saya ucapkan, jika tidak, ini adalah salah satu cara / alat untuk anda menyimpan di samping mendapat perlindungan. Ada pepatah mengatakan, 'rich people save then spend, poor people spend then save'. Fikir-fikirkan...

Akhir sekali, kelebihan yang terdapat di dalam perlindungan pinjaman jenis MLTA adalah ianya boleh digunakan untuk memendekkan tempoh bayaran pinjaman perumahan. Lihat gambarajah di bawah;

Daripada gambarajah, garisan putus-putus berwarna ungu itu menunjukkan setiap bayaran (premium) mempunyai nilai simpanan dan ianya membesar dari masa ke semasa sehingga satu tahap, nilai simpanan itu akan sama dengan baki pinjaman perumahan anda di bank.

Jadi? Anda boleh gunakan wang tersebut untuk melangsaikan pinjaman perumahan dengan lebih cepat dari tempoh yang sepatutnya. Secara tak langsung ini akan dapat mengurangkan kadar keuntungan (interest payable) kepada pihak bank, dan seterusnya dapat menguntungkan anda sebagai peminjam.

Kesimpulan

Secara kesimpulannya, dapat kita nilai bahawa perlindungan jenis MLTA lebih menguntungkan berbanding MRTA. Mungkin kadar bayaran (premium) yang perlu di bayar untuk setiap satu jenis perlindungan adalah berbeza, namun jika kita lihat jangka masa panjang, dengan perlindungan jenis MLTA secara tidak langsung dapat memberi anda perlindungan di samping menggalakkan anda menyimpan untuk hari tua. Ia juga fleksibel. Disamping itu polisi MLTA juga boleh digunakan untuk mengurangkan cukai pendapatan yang dikenakan. Sila rujuk dengan mana-mana perunding kewangan yang anda kenali untuk mendapat khidmat nasihat tentang perkara ini atau boleh terus menghubungi saya. Sebarang komen juga amat dialu-alukan.

Terima kasih.